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Você já ouviu falar de VGV? Se você está se interessando agora pelo mercado imobiliário ou pretende adquirir algum imóvel, existem várias siglas que podem acabar confundindo você. Uma das mais comuns é o VGV.
Então, vamos lá, afinal o que é que significa VGV no mercado imobiliário?
VGV é o mesmo que Valor Geral de Vendas, ele é um valor determinado pela soma do valor idealizado de todos os apartamentos. Para deixar mais fácil de entender, vamos usar um exemplo:
- Um empreendimento com 30 unidades, onde cada uma delas custa R$ 300 mil terá um VGV de R$ 9 milhões.
É claro que o valor é somente uma estimativa para uma construtora determinar se o empreendimento é viável ou não. Afinal, aqui é onde é possível calcular e estimar custos de construção, taxas e demais despesas que podem influenciar no valor final do seu imóvel e no faturamento para a construtora continuar a investir em novos empreendimentos.
Mas, afinal, qual a importância do VGV para o mercado imobiliário?
O VGV é muito importante para ajudar a decidir a viabilidade do empreendimento, o valor médio por unidade, de modo que a construtora consiga administrar o orçamento da obra, levando em conta imprevistos e demais taxas, além de ser essencial para manter a saúde financeira de uma empresa.
Além disso, o VGV também é utilizado como um indicador para quem quer comprar apartamentos na planta ou pronto para morar para investir, porque pode ser uma boa estimativa para demonstrar o potencial de valorização de um imóvel em determinada região ou projeto.
Fora isso, o VGV ainda pode ajudar indicando a capacidade de receita de um empreendimento ou região, já que ela pode estar desvalorizada, a economia pode estar desacelerando ou esse tipo de projeto não possui uma grande busca naquela região ou naquele período. Com isso, fica mais fácil prever se a receita da construtora será ideal para fornecer lucros.
Como calcular o VGV de um empreendimento?
Apesar de já descobrirmos o que significa VGV no mercado imobiliário, e demonstrarmos com uma conta simples como esse cálculo é feito, que tal apresentarmos uma fórmula mais completa?
Você já sabe que o VGV é igual ao Número de Unidades multiplicado pela Valor de Cada Unidade. Mas, algumas construtoras já levam em conta o valor de descontos de cada unidade, afinal descontos sempre são atrativos para público. Por isso, nesta conta é preciso subtrair o quanto se pretende ceder de desconto para cada cliente.
Assim, o cálculo do que a construtora irá realmente receber por cada unidade fica ainda mais exato. Outras variáveis que as empresas precisam levar em conta são margens para renegociação, alteração de preço nos imóveis, situação do mercado, quantas unidades mínimas precisam ser vendidas para o empreendimento ser realmente viável e também uma reserva para eventos externos que podem ocorrer ou não.
Para completar, sabe o que mais o VGV significa para o mercado imobiliário? Uma expectativa de lucro para cada projeto. Vamos só demonstrar isso em uma fórmula básica, mas sem as variáveis que podem ser aplicadas.
Para calcular a lucratividade é preciso que a construtora tenha o valor do seu VGV já definido. Depois disso, é preciso que se divida a expectativa de lucro líquido pelo VGV. Esse será o índice de lucratividade de cada projeto para a uma construtora.
Lembrando que a lucratividade será sempre vista em porcentagens, enquanto o lucro líquido será sempre um valor monetário absoluto. A lucratividade serve para representar o verdadeiro impacto de um projeto, afinal somente com o lucro líquido pode-se não ter a verdadeira noção do quanto o projeto pode ser lucrativo para uma empresa. Por exemplo:
- Um lucro líquido de R$ 1,5 milhão pode parecer alto, mas quando calculada a lucratividade ela pode ficar em torno de 0,3%. Uma porcentagem que a construtora pode achar baixa para compensar investir naquele projeto.
Se uma empresa não fica contente com o resultado do seu VGV é possível fazer algumas modificações simples no projeto que valorizam a obra, atraem mais consumidores e não são complexas para se incorporar no projeto. Leia também: Qual é a valorização de um apartamento na planta?
Como aumentar o VGV?
Agora que você já sabe o que significa o VGV para o mercado imobiliário e como calculá-lo, outra curiosidade é saber como as construtoras podem modificar esse número ao perceber que o VGV do projeto pode não dar um bom retorno.
Uma forma comum de como aumentar o VGV é reduzir custos ou aumentar o valor de cada unidade. Porém, muitas vezes, é impossível fazer qualquer uma dessas alterações nos valores. Isso porque a redução de custos pode impactar diretamente na qualidade e tempo da construção, além de reduzir os esforços de divulgação que podem comprometer as vendas.
Aumentar o valor das unidades também é arriscado, porque é preciso que o valor não desestimule as pessoas a comprar o imóvel.
Outra opção é aumentar o número de unidades no projeto. Porém, as construtoras costumam tomar bastante cuidado com isso. Afinal, mudanças podem apresentar um grande impacto no projeto geral, porque aumentam o tempo de construção e também os valores finais. Mas, se a demanda pelo projeto é alta e a construtora tem condições de arcar com isso, pode ser uma boa saída.
Uma maneira sustentável e mais simples de como aumentar o VGV é fazer acréscimos no projeto, como academias, salão de festas, quadras e outros espaços de convivência que aumentam o valor de cada unidade devido às opções de conforto e lazer que são maiores. A outra vantagem é que esses acréscimos não aumentam muito o tempo e o valor de um projeto como a criação de novas unidades.
Aprender o que significa VGV no mercado imobiliário pode ajudar você a compreender melhor se um projeto ou apartamento é interessante, tanto para comprar para ser sua residência ou ainda se vale a pena como um investimento. Afinal, esses cálculos já foram feitos pela construtora responsável pelo projeto, e isso gera mais segurança na hora de negociar.
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